不動産売却が難しい「負動産」の特徴とは？売却につながる解決方法も解説！

「負動産」とは、不動産売却が難しいうえ、所有していても負担ばかりがかかる不動産のことをいいます。
負動産を取得してしまうと、処分しようにもできず困ってしまうかもしれません。
そこで今回は、負動産の特徴について解説するとともに、富動産に変えるポイントや売却につながる解決方法などもご説明します。
大阪市を中心とした大阪府下全域および阪神間で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却が難しい不動産が「負動産」と呼ばれる理由とは

そもそも、なぜ不動産売却が難しい不動産は「負動産」と呼ばれるのでしょうか。
その理由は、不動産は所有しているだけでさまざまな負担がかかるからです。

不動産にかかる負担とは

不動産を所有していると、以下のような負担がかかります。

• 固定資産税を支払わなくてはならない
• きちんと管理しなくてはならない

固定資産税は、使用していない不動産にも課税されます。
建物がある土地には優遇措置が適用されるので、更地よりも税額が安くなります。
そのため、「使っていない空き家だけど、節税対策のためにそのままにしておこう」と考える方がいらっしゃるかもしれません。
ただし、空き家があると管理の負担が大きくなります。
住人がいない空き家は老朽化が急速に進むので、放置していると倒壊するリスクがあります。
見るからに空き家だとわかる建物は、放火や不法侵入などの犯罪に巻き込まれるリスクにも注意が必要です。
もし、倒壊や火災によって隣家や通行人に損害を与えると、所有者の責任が問われてしまいます。
そのような事態を防ぐためには、定期的に空き家へ通って適切に管理する必要があります。
空き家管理は、換気や通水、掃除や不具合の有無のチェック、草木の手入れなど、手間や時間がかかるものです。
さらにこうした管理を怠ると、「特定空家」に指定される可能性があります。
「特定空家」とは、景観や住環境に悪影響を及ぼす空き家のことで、指定されると行政から状況を改善するための指導がおこなわれます。
指導に従わないと固定資産税の優遇措置を受けられなくなり、最終的には取り壊されてしまうかもしれません。
このように、管理や費用の負担がかかり続け、マイナス要素しか生み出さない不動産が「負動産」と呼ばれるのです。

負動産を取得してしまうケースとは

負動産は、相続によって取得することが多い傾向にあります。
相続では複雑な手続きが多く、不動産の価値を知らないまま相続してしまったといったケースもあるでしょう。
けれども、あとから負動産であることがわかっても、相続の発生から3か月を経過していると相続放棄ができません。
そして、不動産売却などの処分が難しい負動産を所有することになってしまうのです。
ですから、相続財産に不動産があるときは、早めに資産価値を調べておきましょう。
もしわからない場合は、不動産会社による査定を受けると、資産価値の目安となる査定額を出してもらえます。
弊社は査定のご依頼を随時承っておりますので、ぜひお気軽にご依頼ください。

不動産売却が難しい負動産を「富動産」にするためのポイントとは

「負動産」と反対の意味を持つ言葉に「富動産」があります。
富動産とは、所有している価値があり、不動産売却もしやすい不動産です。
負動産に悩まされないためには、不動産を「富動産にすること」と「負動産にしないこと」が大切です。
そのためのポイントを3つご説明します。

富動産にするポイント①更地にする

古い空き家は、不動産売却の妨げになる可能性があります。
最近は「中古住宅を安く購入してリフォームやリノベーションしよう」と考える方が増えていますが、空き家の状態によっては検討対象から外れてしまうでしょう。
そのような場合は、空き家を解体して更地にすると、不動産売却が成功するかもしれません。
もしくは駐車場にするなど、ご自身で有益に活用できる用途が見つかるかもしれません。
更地にすると固定資産税は増加しますが、有効活用や不動産売却ができる「富動産」になる可能性があるので、一度検討してみると良いでしょう。

富動産にするポイント②負動産になる前に手放す

相続した時点では富動産だったとしても、年数が経つと負動産になってしまう可能性があります。
たとえば、空き家の老朽化が進んだり、土地の評価額が下がったりした場合です。
そのようなリスクを避けるためには、早めに不動産売却を検討したほうが良いでしょう。
所有し続ける場合も不動産の資産価値には常に気を配り、売り時を逃さないことが大切です。

富動産にするポイント③相続発生前に話し合う

相続する予定の不動産がある場合は、事前に親などの所有者と話し合っておくことがポイントです。
その不動産が将来負動産になりそうなら、相続前に不動産売却を考えたほうが良いかもしれません。
また、複数の相続人がいるケースも、事前の話し合いが大切です。
もし相続放棄する場合は、相続が発生してから3か月以内に手続きしなくてはなりません。
期限まで短いので、相続発生後に慌てないためにも、あらかじめ相続放棄や分け方などについて決めておきましょう。

負動産でも不動産売却を成功させるための解決方法とは

負動産をスムーズに手放すためには、負動産になる前に不動産売却することが有効な方法です。
では、負動産になってしまった不動産を売却するためには、どのような解決方法を実践したら良いのでしょうか。
主な解決方法は、以下の3つです。

• 居住用以外のニーズを探る
• 移住希望者にアピールする
• 買取を依頼する

それぞれの解決方法について、ご説明します。

解決方法①居住用以外のニーズを探る

居住用として不動産売却することが難しそうな場合は、それ以外のニーズを考えてみましょう。
たとえば、駅まで遠くて利便性が低い立地でも、少人数用の介護施設としてなら需要があるかもしれません。
地域によっては、高齢者の増加に対して介護施設の数が間に合っていないところもあるようです。
このように、用途を変えると売却につながる可能性があるので、負動産に考えられそうなニーズを探してみましょう。

解決方法②移住希望者にアピールする

最近は「子どもを自然豊かな環境で育てたい」「老後は田舎で暮らしたい」などの考えを持ち、地方への移住を希望する方が増えています。
負動産の条件が合いそうなら、そのような方に積極的にアピールすることも有効です。
移住希望者は物件を探す際に空き家バンクを利用することが多いので、登録しても良いでしょう。
ただし、個人での不動産取引にはトラブルが発生するリスクがあるので、心配な方は取引する前に不動産会社へ相談しましょう。

解決方法③買取を依頼する

不動産売却する方法には、不動産を売り出して買主を見つける「仲介」の他に「買取」があります。
買取とは、不動産会社が買主になる売却方法です。
売却価格は市場価格よりも低くなりますが、負動産は仲介でも市場価格では売れない可能性が高いと考えられます。
買取は仲介よりもスピーディーに負動産を手放せるので、有効な解決方法になるでしょう。

まとめ

負動産は売却が難しく、処分に困ってしまう可能性があります。
活用予定のない不動産は早めに売却したほうが、負動産に悩まされる心配が減るでしょう。
私たち「MUSTERS」は、大阪市を中心とした大阪府下全域および阪神間で不動産売却をサポートしております。
買取のご依頼も承っておりますので、「所有している不動産が負動産かもしれない」とお悩みの方は、どうぞお気軽にご相談ください。