使わない一戸建ては売るべきか貸すべきか?メリットや収支を比べてみよう!

2022-06-07

使わない一戸建ては売るべきか貸すべきか?メリットや収支を比べてみよう!

この記事のハイライト
●住んでいない一戸建ては、売却するか賃貸に出したほうが良い
●どっちの方法にもメリットとデメリットがあるので、それぞれを把握してから検討することが大切
●賃貸の需要が少ないと借り手が見つからない可能性があるので、注意すること

誰も住まなくなった一戸建ては、売るべきなのか貸すべきなのか迷ってしまうかもしれません。
どっちの方法にもメリットとデメリットがあるので、それぞれを理解したうえでご自身に向いているほうを選びましょう。
今回は使わない一戸建てを売る場合と貸す場合のメリットとデメリット、収支などをご説明します。
大阪市を中心とした大阪府下全域および阪神間で、一戸建ての売却や賃貸をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

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一戸建ては売るべきか貸すべきか①おすすめの方法はどっち?

一戸建ては売るべきか貸すべきか①おすすめの方法はどっち?

一戸建てを売る場合と貸す場合とでは、得られるお金やかかる費用などに違いがあります。
ご自身に適した方法がどっちなのかを知るためには、まずそれぞれの特徴を理解しておきましょう。

売却と賃貸はどっちがおすすめ?売る方法が向いている方とは

一戸建てを売ると、固定資産税の支払いや定期的な管理の必要がなくなるうえ、まとまった現金を得られます。
賃貸に出すと家賃収入を得られますが、固定資産税や維持管理費はかかります。
もし、賃貸需要がなくて入居希望者が見つからないと、収入がないのに支出だけ発が生することになってしまうでしょう。
今後もその一戸建てに住む予定がない場合は、売却がおすすめです。

売却と賃貸はどっちがおすすめ?貸す方法が向いている方とは

一戸建てを手放したくない場合、需要がありそうなら貸す方法がおすすめです。
空き家の状態で放置していると老朽化が急速に進み、住めない状態になってしまう可能性があります。
老朽化を防ぐためには、1か月に1回は空き家へ行き、換気や掃除などの管理をしなくてはなりません。
さらに、空き家のままだと収入がなく、固定資産税の負担だけがかかってしまいます。
賃貸に出すと家賃収入を得られるうえ、住人が日常的に換気や掃除をおこなうので、管理の手間を減らすことができます。
思い入れがあって売りたくない場合や、将来住む予定がある場合は、賃貸に出すと良いでしょう。

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一戸建ては売るべきか貸すべきか➁それぞれのメリットとは?

一戸建ては売るべきか貸すべきか➁それぞれのメリットとは?

使わない一戸建てを売る方法と貸す方法の、それぞれに向いているケースがわかったところで、次はメリットとデメリットを確認してみましょう。

使わない一戸建てを売る場合のメリットとデメリット

一戸建てを売ると、以下のようなメリットがあります。

  • まとまった現金を得られる
  • 管理する手間がなくなる

一戸建てを売って得た現金は、さまざまな用途に使えます。
たとえば、住み替えの場合は新居の購入や住宅ローンの残債返済に充てることができ、相続した一戸建ての場合はほかの相続人と均等に分けやすくなります。
先述したような管理の手間がなくなることも、メリットの一つです。
一方、デメリットは以下のとおりです。

  • 資産を手放すことになる
  • 売るときにさまざまな費用や税金がかかる

一戸建てを売ると所有権がなくなり、資産を手放すことになります。
また、売るときにさまざま費用や税金がかかることもデメリットです。
もし住宅ローンが残っている場合は完済しなくてはならず、売却金だけで足りないときは手持ちの資金を使う必要があります。

使わない一戸建てを貸す場合のメリットとデメリット

一戸建てを貸す場合のメリットは、以下のとおりです。

  • 家賃収入を得られる
  • 一戸建てを資産として残せる

貸す場合はまとまった現金ではなく、定期的に家賃収入を得られます。
一戸建ては資産として残るので、将来また住むことができるほか、価値が上がったタイミングで売ることも可能です。
一方、一戸建てを貸す場合には以下のようなデメリットが生じます。

  • 初期費用や維持管理費用がかかる
  • 借り手が見つからず、空き家になるリスクがある

一戸建てを貸す前にリフォームやハウスクリーニングをする場合は、初期費用がかかります。
また、設備が老朽化などによって故障すると、一戸建ての所有者に修繕義務が生じます。
ほかにも固定資産税や維持管理費用がかかるので、家賃収入とのバランスをしっかりと考えることが大切です。
もし借り手が見つからなくて空き家になると、費用だけがかかってしまうので注意しましょう。

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一戸建ては売るべきか貸すべきか➂収支から考えるおすすめは?

一戸建ては売るべきか貸すべきか➂収支から考えるおすすめは?

これまでご説明した内容を踏まえると、売るときは大きな収入と支出が1回のみ、貸すときは収入と支出が継続して発生することがわかります。
お得なのはどっちか確認するために、おおよその収支をシミュレーションしてみましょう。

一戸建てを売る場合の収支シミュレーション

一戸建てを売る場合の収支を計算するために、まず収入と支出の項目を確認しておきましょう。
収入は、一戸建ての売却代金です。
支出には、主に以下のような項目があります。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • (必要に応じて)解体費用や測量費用など

印紙税は数万円ほどの出費で、解体費用や測量費用などは発生しないケースもあるため、ここでは省略します。
そのうえで、「4,000万円で購入した一般的な広さの一戸建てを3,000万円で売った場合」の収支をシミュレーションしてみましょう。
仲介手数料は、不動産会社の仲介によって売却が成立した際に発生する費用で、計算式を使うと上限額を算出できます。
このケースでは売却価格が400万円以上なので、「売却価格×3%+6万円+消費税」の式で計算すると、仲介手数料の上限額は105万6,000円です。
つまり、収支は「3,000万円-105万6,000円=2,894万4,000円」となります。
なお、不動産の売却によって利益が出た場合は、その利益に譲渡所得税が課税されます。
利益は「売却価格-(購入にかかった費用+売却にかかった費用)」で計算します。
今回のケースでは「3,000万円-(4,000万円+105万6,000円)」で計算すると、1,105万6,000円のマイナスとなり、利益が発生しないため譲渡所得税はかかりません。
もし計算結果がプラスになった場合でも、要件を満たしたマイホームの売却では「3,000万円特別控除」を利用でき、3,000万円までの利益には譲渡所得税が発生しません。
譲渡所得税には、ほかにも節税につながる控除制度や特例があるので、一戸建ての売却によって利益が出そうなときは適用要件を確認しておきましょう。

一戸建てを貸す場合の収支シミュレーション

一戸建てを貸す場合の収入は、毎月の家賃です。
貸す場合のシミュレーションも一般的な広さの一戸建てを想定し、家賃は月12万円、年間で144万円とします。
そして、主な支出と年間にかかる金額の目安は以下のとおりです。

  • 固定資産税と都市計画税:年間15万円
  • 火災保険などの保険料:年間10万円
  • 管理会社への管理委託料:年間7万円
  • 修繕費や入居者募集費用など:年間3万円

これらの費用を合計すると年間35万円となり、1年間の収支は「144万円-35万円=109万円」です。
ただ、借り手が見つからないと収入がなくなって支出だけがかかり、この収支よりも少なくなってしまう可能性があります。
年数が経過すると一戸建ての資産価値が下がり、売却価格が低くなってしまうことも考えられます。
ですから、将来その一戸建てに住むことが決まっているなどの理由がない場合は、貸すよりも売ることを検討したほうが良いでしょう。

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まとめ

住まなくなった一戸建てを売るべきか貸すべきかについては、どっちが良いと一概には言えません。
ただし、貸す方法は管理する費用や手間がかかるうえ、借り手が見つからないと出費がかさむリスクがあるので、将来住む予定がない場合は売却を考えてみましょう。
私たち「MUSTERS」は、大阪市を中心とした大阪府下全域および阪神間で不動産の売却をサポートしております。
売却を迷われている場合は査定だけのご依頼も承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

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