相続した不動産に根抵当権が設定されている場合に必要な手続きとは？

「根抵当権」は抵当権と似た言葉ですが、その特徴は大きく異なります。
相続した不動産に根抵当権が設定されている場合は、どのように対応したら良いのか困ってしまうかもしれません。
そこで今回は、大阪市を中心とした大阪府下全域および阪神間で根抵当権が設定されている不動産を相続した方に向けて、根抵当権とは何かについてご説明します。
そのまま相続する方法や根抵当権を抹消する方法もご説明しますので、ぜひご参考になさってください。

不動産を相続する際に覚えておきたい「根抵当権」とは

根抵当権とは、不動産を担保にして融資を受ける際に設定される権利です。
これだけ聞くと、抵当権と同じように感じるかもしれませんが、根抵当権と抵当権には大きな違いがあります。

根抵当権と抵当権の違いとは

根抵当権は契約時に上限金額である「極度額」が設定され、その金額までは借入と返済を繰り返すことができます。
抵当権は始めに借入額が設定されるので、この点が大きな違いです。
根抵当権は個人の借入で必要になることは少なく、主に企業や事業者が利用します。
企業や事業者は運転資金を得るためにたびたび融資を受ける必要が生じますが、抵当権だとその都度登記する必要があり、登記費用もかかってしまいます。
その点、根抵当権は登記手続きや登記費用の支払いが一度で済むため、手間や出費を減らすことができるのです。
たとえば、抵当権で1,000万円を3回借入するケースと、3,000万円を極度額とした根抵当権を設定するケースを比べてみましょう。
登記の際は借入額の0.4％の登録免許税と、5万～10万円ほどの司法書士への報酬がかかります。
司法書士への報酬が1回8万円だとすると、3回手続きが発生する抵当権の場合は合計36万円かかりますが、根抵当権だと20万円で済むのです。
なお先述したように、根抵当権は主に企業や事業者が利用するものなので、相続した不動産に設定されていることはあまりないかもしれません。
ただ、不動産に設定されている根抵当権をそのまま相続したい場合は、手続きを急ぐ必要があるので注意が必要です。

根抵当権の相続を急いだほうが良い理由とは

根抵当権を相続したい場合に手続きを急がなくてはならないのは、相続開始から6か月が経過すると元本確定するからです。
元本確定とは根抵当権をやめるときにおこなう手続きのことで、借入金が確定されて借入と返済の繰り返しができなくなり、抵当権と同じ扱いになります。
元本確定に至る事由には「相続開始から6か月以内に登記をしないと、担保すべき元本は相続開始時に確定したものとみなす」という内容があり、期限を過ぎると根抵当権の効力がなくなってしまうのです。
ですから、根抵当権を相続したいときは、できるだけ早めに手続きをしましょう。

根抵当権が設定されている不動産をそのまま相続する方法とは

では、不動産に設定されている根抵当権をそのまま相続したい場合は、どうしたら良いのでしょうか。
そのまま相続する場合は、不動産の所有者と債務者が同じかどうかによって必要な手続きが変わります。

根抵当権をそのまま相続する際の2つのケース

根抵当権の相続では、「不動産の所有者と債務者が同じ」と「不動産の所有者と債務者が違う」の2つのケースがあります。
不動産の所有者と債務者が同じケースは、以下の手続きをします。

• 不動産の名義を相続人に変更する「相続登記」をおこなう
• 相続人の全員を債務者とする「債務者変更登記」をおこなう
• 債務者を一人の指定債務者にする「合意の登記」をおこなう

債務者が始めから決まっていたとしても、相続人全員を債務者とする債務者変更登記は必要なので覚えておきましょう。
もう一つの「不動産の所有者と債務者が違う」ケースでは、不動産の相続は発生しないので、相続登記は必要ありません。
このケースの注意点は、指定債務者の変更登記は「不動産の所有者と根抵当権者」でおこなうことです。
指定債務者を決める際は「債務の相続人と根抵当権者」で話し合うので、それぞれを間違えないように注意しましょう。

根抵当権をそのまま相続する際の流れ

根抵当権をそのまま相続するときは、以下の流れで手続きを進めましょう。

• 銀行などの債権者に連絡する
• 遺産分割協議をして不動産の相続人を決める
• 相続に必要な登記をおこなう

根抵当権を相続するための登記には債権者が発行した書類が必要なので、まず債権者に連絡して相続が発生したことを伝えましょう。
次に、相続人全員で遺産分割協議をします。
遺産分割協議とは、誰がどの遺産を相続するかについて相続人全員で決めることです。
不動産に設定されている根抵当権は、事業を引き継ぐ相続人が相続するケースが一般的です。
相続人が決まったら、必要な登記の手続きをしましょう。

相続した不動産に設定されている根抵当権を抹消する方法とは

被相続人がおこなっていた事業を引き継がないなどの理由で根抵当権が不要になった場合は、抹消手続きが必要です。
根抵当権を抹消する際は、「債務が残っているかどうか」が大きなポイントになります。

債務が残っていない場合

債務が残っていないときは、以下の流れで根抵当権を抹消しましょう。

• 債権者の合意を得る
• 元本確定をする
• 根抵当権の抹消登記をおこなう

根抵当権の抹消登記には、債権者が用意する「登記原因証明情報（弁済証書など）」や「根抵当権設定契約証書（登記済証）」などの書類が必要です。
そのため、まず債権者に根抵当権抹消の意思を伝えて合意を得ましょう。
次に元本確定をして、具体的な借入金額を確定します。
債務が残っていない場合は、これで抵当権抹消登記が可能です。
登記手続きに不安がある場合は、登記の専門家である司法書士に依頼すると良いでしょう。
根抵当権抹消登記に必要な登録免許税は不動産1件につき1,000円、司法書士に手続きを依頼した場合の報酬の相場は1万～3万円ほどだといわれています。

債務が残っている場合

債務が残っている場合は、債務を完済しないと抵当権を抹消できません。
債務を完済するためには、根抵当権が設定されている不動産を売却することが一般的ですが、売却によって完済できるケースとできないケースがあります。
不動産を売却して完済できる場合は、売却金で債務を完済したあとに根抵当権抹消登記をおこないます。
不動産を売却しても完済できない場合は、以下の2つの方法から選択しましょう。

• 元本確定によって根抵当権を抵当権にし、債務の返済を続ける方法
• 相続放棄する方法

売却金で債務を完済できない場合は、相続放棄を検討したほうが良いかもしれません。
相続放棄とは、すべての相続財産の相続権を放棄することです。
債務などのマイナスの財産だけではなく、プラスの財産も放棄する必要がありますが、債務が多い場合は負担を軽減する方法として有効です。
相続放棄をする場合は、相続が開始したことを知ったときから3か月以内に家庭裁判所で手続きする必要があるので、早めに決断しましょう。

まとめ

不動産に設定されている根抵当権をそのまま相続したい場合は、6か月以内に手続きする必要があります。
財産を相続放棄する場合の期限は3か月以内なので、根抵当権が設定されている不動産の相続が発生したら、どうするべきか早めに決断しましょう。
私たち「MUSTERS」は、大阪市を中心とした大阪府下全域および阪神間で不動産の売却をサポートしております。
根抵当権が設定された不動産の売却をお考えでしたら、弊社がお力になりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。