老朽化した収益物件は買取がおすすめ！売却を見極めるポイントも解説！

老朽化して入居率が低下した収益物件を所有している方のなかには、「売却か建て替えのどちらが良いのだろう」とお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
リフォームや建て替えには多額の費用がかかるため、老朽化した収益物件は売却して現金化することを検討しましょう。
そこで今回は、老朽化して入居率が低下した収益物件の売却を見極めるポイントや、対応策について解説します。
スピーディーに現金化できる「買取」についてもご説明しますので、大阪市を中心に大阪府下全域および阪神間で老朽化した収益物件を所有している方は、ぜひご参考にしてください。

老朽化した収益物件を売却するべきか見極めるポイント

収益物件が老朽化し入居率が下がると、収入が減るうえに資産価値も低下するため、早めに売却するなどの対応策を考える必要があります。
しかし、そのタイミングを判断するのは、なかなか難しいものですよね。
そこで、収益物件が老朽化して入居率が低下した場合、売却するべきか見極める3つのポイントについて解説します。

築年数

まず、築年数がどれぐらい経っているのかが大きなポイントです。
たとえば、収益物件が木造の場合、おおむね築30年を経過すると、屋根や外壁などの劣化が顕著に現れてきます。
また、最近は耐震性を重視する方が多いことから、築年数が古い物件に入居者が集まりにくい原因として、耐震性に対する不安も挙げられます。
さらに、水回りの設備についても、耐用年数を迎えるでしょう。
くわえて、日本ではとくに築浅の物件を好む傾向にあるため、全体的な建物のデザインが古いことも、敬遠される原因の一つだといえます。

修繕や交換にかかる費用

二つ目のポイントは、修繕や交換にかかる費用です。
建物の修繕や設備の交換をおこなう頻度が多くなり、費用がかさむようになった場合、売却を検討するタイミングだと捉えるべきかもしれません。

家賃

入居率が低下したために、家賃を下げて入居者を募集するケースは少なくありません。
しかし、家賃を下げても新規入居者が入ってこない場合は、早急に売却を検討したほうが良いでしょう。

老朽化し入居率が低下した収益物件の対応策と売却の手段

続いて、収益物件が老朽化したことで入居率が低下した場合の対応策と、売却する際の手段についてご説明します。

継続利用する

入居率が5割から6割程度であれば、条件を緩和して入居者を募集することで、入居率が上がる場合があります。
たとえば、「敷金・礼金なし」「管理費・共益費込み」といったように、支払い条件を緩和してみましょう。
また、「ペット可」「単身高齢者可能」など、通常の物件では制限されるようなことを可能にすると、入居者が集まる可能性があります。

買い替える

現在所有している収益物件を売却して、需要が高いエリアの物件を購入するのも対応策の一つです。
しかし老朽化した収益物件の場合、売却がスムーズに進まない可能性があるため、しっかりとプランを立てて慎重に判断する必要があります。
買主が購入後に解体できる状態であれば、売却しやすいです。
そのためには、現在入居している方と結んでいる賃貸借契約が「普通借家契約」であれば、契約期間が満了したら退去しなければならない「定期借家契約」に切り替えておく必要があります。
そうすることで、買主はしばらくしたら建物を解体して新築したり、駐車場にしたりと活用することができます。
ただし、「定期借家契約」への切り替えに入居者が合意しない場合は、立ち退きの交渉が必要になるため注意しましょう。

建て替える

現在所有している収益物件を解体して、その場所に新しい物件を建築する方法です。
新築物件ということで入居者が集まりやすいというメリットがありますが、先述したように入居者との交渉や、建て替えるための資金が必要です。

その他

リフォームやリノベーションをおこなう
劣化した箇所を新しくするリフォームや、機能や価値を高めるリノベーションをおこなうことも対応策の一つです。
ただし、費用をかけて採算がとれるかどうか、慎重に判断する必要があります。
土地として活用する
老朽化した収益物件を解体し、土地として活用するという方法もあります。
たとえば、駐車場の経営や、コインランドリーを建築して経営するなど、初期費用が比較的少なく済むような活用方法を考えてみると良いでしょう。

老朽化し入居率が低下した収益物件は売却より買取がおすすめ

老朽化した収益物件の対応策をいくつかご紹介しましたが、「売れるかどうか心配」「早く手続きしたい」という方は、不動産会社の買取をご検討されてはいかがでしょうか。

買取とは

買取とは、売却活動をおこなって買主を探すのではなく、不動産会社が直接物件を買い取る方法のことです。
入居率の低下した収益物件の場合、売却活動をおこなっても買主がなかなか見つからず、売却が長引くケースが少なくありません。
買取の場合、買取価格に納得すれば、契約から引き渡しまで短期間で済み、スピーディーに現金化できるというメリットがあります。
入居者がいる状態で売り出す「オーナーチェンジ物件」でも、買取が可能です。

オーナーチェンジ物件の買取の流れ

オーナーチェンジ物件で買取を利用する場合、次のような流れで手続きを進めます。

• 買取価格の査定
• 価格決定
• 売買契約の締結
• 決済
• 入居者への連絡

まずは、不動産会社に査定を依頼します。
不動産会社が物件の調査をおこない、再販価格からリフォーム費用や税金などを差し引いた買取価格を提示します。
買取価格や条件に納得したら、すぐに売買契約へ進み、売買契約締結後1週間ほどで現金化することが可能です。
オーナーチェンジ物件は入居者がいる状態であるため、決済完了後、入居者と売主が結んだ賃貸借契約の引継ぎをおこないます。
オーナーが代わった旨を入居者へ書面で通知して、買取の一連の流れが完了します。

立ち退き交渉をおこなう場合

オーナーチェンジ物件として売却するのではなく、「老朽化したため建て替えたい」「解体して土地として活用したい」という場合は、入居者に退去してもらわなければなりません。
立ち退きの交渉をする手順

• 弁護士に相談する
• 契約書と委任状を作成
• 入居者に通知する
• 弁護士が交渉をおこなう
• 立ち退き料を支払う

立ち退きの交渉については、ご自身でおこなう、もしくは弁護士に依頼する必要があります。
まずは弁護士に相談し、立ち退きの交渉を依頼する場合は弁護士と契約を結び、交渉を委任するための委任状を作成しましょう。
次に、立ち退きの交渉をおこなう旨を入居者に通知し、立ち退きの時期や立ち退き料などについて弁護士が交渉を開始します。
立ち退き料については、明確な規定はありませんが、家賃の6か月程度が相場です。
交渉によってまとまった内容を文書にし、最後に立ち退き料を支払って退去してもらいます。
立ち退きは、弁護士の報酬や立ち退き料といった経済的な負担がかかるのはもちろん、スムーズに交渉が進まない場合は裁判になる可能性があります。
そのようなリスクを回避するためにも、老朽化した収益物件を売却したい場合は、入居者がいる状態で手続きできる不動産会社の買取がおすすめです。

まとめ

老朽化した収益物件は、入居率が低下するだけでなく、修繕や設備の交換など、維持するためのコストが大幅にかかる場合があります。
また、売却する際に入居者に退去してもらうためには、立ち退きの交渉が必要です。
したがって、入居者がいる状態でスムーズに物件を売却できる、不動産会社の買取を検討しましょう。
「MUSTERS」は、大阪市を中心に大阪府下全域および阪神間で、積極的に収益物件の買取をおこなっております。
査定や買取のご相談を無料で承っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。