旧耐震基準の不動産は売却しにくい？その理由と対処法について解説！

旧耐震基準の不動産は売却しにくいといわれているため、スムーズに売却へと繋げるためには、ポイントを押さえて対処する必要があります。
今回は、旧耐震基準とはなにか、また売却しにくい理由や売却するための方法について解説します。
大阪市内を中心に大阪府下全域および阪神間で、旧耐震基準の不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

売却しにくいといわれる旧耐震基準の不動産とは？

まずは、「そもそも旧耐震基準とはなにか」といった基本的なところからご説明します。
耐震基準とは、一定の強さの地震が起きても耐えられる建築物が建てられるよう、建築基準法が定めている基準のことです。
耐震基準は、大きな地震が発生するたびに見直されています。
1978年に発生した宮城県沖地震で大きな被害が出たことを教訓とし、1981年に建築基準法の改正がおこなわれ、1981年6月1日に「新耐震基準」が導入されました。
それに伴い、1981年5月31日までに建築確認申請が受理された建物は、｢旧耐震基準｣として区別されるようになったのです。

「旧耐震基準」と「新耐震基準」の違い

この2つの違いは、「耐震性能」です。
耐震性能とは、建築物が地震の揺れに耐える能力のことで、「旧耐震基準」と「新耐震基準」では、次のように区別されています。
旧耐震基準
震度5強程度の中規模地震で、建物の倒壊がなく、損傷があっても補修で生活可能なレベルを目標としています。
震度5強よりも大きい地震については、想定していません。
新耐震基準
震度5強程度の中規模地震で、建物に軽いひび割れ程度はあっても、大きく損傷しないレベル、さらに震度6強から7に達する程度の大規模地震で、倒壊・崩壊しないことを目標としています。

木造住宅の法改正について

木造住宅については、1981年に新耐震基準が導入されたあとに発生した、1995年の阪神・淡路大震災による被害をもとに、2000年にさらに厳しい耐震基準へと改正がおこなわれました。
これを「2000年基準」といい、以下のような内容を義務付け、新耐震基準をさらに強化しています。

• 地盤に合わせて基礎を設計する
• 接合部に金具を取り付けて固定する
• 耐力壁をバランス良く配置する

2000年までに建てられた木造住宅については、新耐震基準ではあるものの、現行の2000年基準を満たしていないケースが少なくありません。

旧耐震基準の不動産が売却しにくいといわれる理由

近年、日本では大きな地震が発生し、多くの建物が倒壊する被害を受けたことから、不動産を購入する際に重視したいポイントとして、「耐震性」を挙げる方が増えています。
旧耐震基準の不動産は、新耐震基準のものと比較して強度が低いため、「大きな地震が発生したら倒壊するかもしれない」という不安があることが、売却しにくいといわれる大きな理由です。
しかし、それ以外にも、旧耐震基準の売却がスムーズに進まない理由があります。
どのようなことが理由で売れにくくなってしまうのか、考えられる点をいくつかご説明します。

建物が古い

新耐震基準に改正されてから、すでに40年以上経過しています。
つまり、旧耐震基準の不動産は、築40年以上の物件であるということです。
耐震性に対して不安があるというよりも、建物が古いという理由から、築浅の物件を好む傾向にある日本では、敬遠されてしまう場合があります。

住宅ローンの審査が厳しい

不動産を購入する方の多くは、住宅ローンを利用します。
しかし、旧耐震基準の建物に対しては審査が厳しいため、購入のハードルが高くなってしまうのです。

住宅ローン控除を受けられない

住宅ローンを組んでマイホームを購入すると、年末時点での住宅ローンの残高の0.7％が、所得税や住民税から控除される「住宅ローン控除」を利用できます。
しかし、住宅ローン控除には、「1982年以降に建築された住宅」という条件があります。
旧耐震基準の不動産は、この条件を満たすことができないため、基本的に住宅ローン控除を利用できません。
住宅ローン控除は大きな節税効果があるため、この制度を利用できないことが、売却しにくい理由の一つといえるのです。
ただし、実は旧耐震基準でも、住宅ローン控除の対象になる場合があります。
その方法は、次章でご説明します。

地震保険料が高くなる

不動産を購入する方の多くは、将来に備えて地震保険に加入します。
しかし、旧耐震基準の建物の場合は、保険料が割高になります。
このように、旧耐震基準の不動産は買主にとってデメリットが多いため、なかなか買主が現れず、売却が困難になる可能性が高いのです。

旧耐震基準の不動産を売却する方法

旧耐震基準の不動産が売却しにくい理由を前章でお伝えしましたが、売れないわけではありません。
そこで最後に、旧耐震基準の不動産を売却する方法について解説します。

「売主リフォーム費用負担」で売り出す

築年数が古い不動産を売却する場合、売り出す前にリフォームを検討する方がいらっしゃいますが、高額なリフォーム費用をかけても、売却価格に上乗せできるわけではありません。
また、せっかくリフォームできれいにしても、ニーズに合わず、なかなか買主が見つからないというケースもあります。
リフォーム費用を準備する資金があるなら、「売主リフォーム費用負担」の不動産として売り出すのがおすすめです。
買主の好みでリフォームできるというメリットがあるため、早期売却に繋がる可能性があります。

耐震基準適合証明書を取得する

一戸建ての場合は、耐震補強工事をおこなって、「耐震基準適合証明書」を取得してから売り出すと、早く、好条件で売却できる可能性があります。
耐震基準適合証明書を取得すると、次のようなメリットが得られます。

• 耐震性能が高くなる
• 住宅ローン控除が適用される
• 地震保険料が割引される

つまり、旧耐震基準のデメリットが解消されるため、売却成功に繋がる可能性が高まるのです。
ただし、状況によって異なりますが、耐震補強工事には100万円から200万円ほどの費用がかかります。
また、耐震基準適合証明書を取得するための診断費用は、20万円から50万円ほどが一般的です。

立地条件や周辺環境が良ければそのまま売り出す

旧耐震基準の不動産でも、立地条件や周辺環境が良い場合は、そのまま売り出すのも良いでしょう。
利便性を重視している方も多いため、早く買主が見つかるかもしれません。

早く売却したい場合は「買取」がおすすめ

上記のような対策をおこなっても売却が長引く場合や、早く手放したいという方は、不動産会社の「買取」も方法の一つです。
買取は、不動産会社が買主になるため、売却活動をおこなう必要がありません。
また、買取価格や条件に納得すればすぐに売買契約へと進み、売買契約締結後1週間ほどで現金が振り込まれます。
旧耐震基準の不動産を売却する際は、買取も視野に入れてご検討されてはいかがでしょうか。

まとめ

旧耐震基準の不動産は、耐震性に不安があることや、住宅ローン控除が受けられないなど、さまざまなデメリットがあります。
そのデメリットを解消するためには、リフォーム費用を負担することを条件に売り出したり、耐震補強工事をおこなって耐震基準適合証明書を取得するなどの対策が必要です。
そのまま売却したい方や早急に現金化したい方は、不動産会社の買取を検討しましょう。
「MUSTERS」は、大阪市内を中心に大阪府下全域および阪神間で、積極的に買取をおこなっております。
旧耐震基準の不動産に関するご相談も承りますので、不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社にお任せください。