不動産売却における耐用年数とは？建物構造別にご紹介

不動産売却時に「耐用年数」はとても重要です。
「耐用年数というワードを耳にしたことはあるけれど、詳しく理解していない」という方が多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却を検討している方に向けて、不動産売却における耐用年数ついてご紹介します。

不動産売却における耐用年数とは？

不動産売却における耐用年数とは、対象不動産にどの程度価値があるかを判定する指標です。
不動産の耐用年数は、①物理的耐用年数②法定耐用年数③経済的残存耐用年数の3種類の考え方から判定されます。
物理的耐用年数は、不動産の構造だけでなく材料の質が維持できなくなるなど、劣化によって使用が不可能になるまでの年数です。
法定耐用年数は、不動産の価値を示す指標として使用されている考え方で、国が不動産の価値を有する期間として定めた年数です。
不動産の用途や構造によってに一律に決められており、税法上の不動産価値を公平に算出することが可能です。
経済的耐用年数は、不動産が実際にどのくらい使用できるかを示す年数です。
不動産自体の価値がなくなるまでの年数を示すものですが、耐用年数を越えても使用し続けることは可能です。

不動産売却における耐用年数を建物構造別にご紹介

不動産売却において使用されている「法定耐用年数」は、建物構造別にそれぞれ定められています。
なぜなら、不動産の構造や用途によって劣化のスピードが違うからです。
主な住宅用不動産の耐用年数は下記のとおりです。

• 新築一戸建て（木造）：22年
• 中古一戸建て（木造）：4年
• マンション（鉄骨鉄筋コンクリート）：47年
• アパート（木造）：20年

このように、建物構造と用途によって耐用年数に大きく差があることが分かります。
鉄骨鉄筋コンクリート構造によるマンションの耐用年数が木造構造の不動産より倍以上長いのは、構造がしっかりしていて劣化も遅い傾向にあるからです。
耐用年数が長い物件は資産価値が落ちるスピードが遅くなるため、不動産売却時も査定が高くなる可能性があります。

不動産売却時における耐用年数と減価償却の関係とは

不動産売却における耐用年数とは、不動産の減価償却を求めるために定められた指標です。
減価償却とは、不動産の購入金額を定められた年数に分割し、毎年経費として計上するための計算方法を指します。
不動産売却時にも、毎年計上してきた減価償却費を取得費用に含めることができます。
毎年劣化していくことで失われた資産価値を「減価償却費」として計上していきます。
減価償却費は【不動産の取得費×償却率】の計算式によって求めることができ、償却率は国税庁の「減価償却資産の償却率表」にて参照できます。
耐用年数や減価償却を理解することにより、不動産売却時の利益の計算にも役立ちます。

まとめ

不動産売却における耐用年数は「法定耐用年数」が採用されており、建物構造別に定められています。
耐用年数を知ることで、不動産売却に重要な減価償却費や課税所得の計算に役立てることも出来ます。
私たち「MUSTERS」は、大阪市内を中心に近隣エリアも含めて不動産売却のご相談に応じております。
不動産の売却をお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。