不動産売却時に問題となる心理的瑕疵とは？その影響や告知義務について解説

不動産の売却を検討しているが、所持している物件が事故物件に該当する可能性があり、対応に悩まれている方もいるでしょう。
事故物件は心理的瑕疵に該当し、不動産売却時の価格に影響したり、買主への告知義務が発生します。
この記事では、心理的瑕疵に該当するケースや告知義務の期間について解説していきますのでぜひ参考にしてください。

心理的瑕疵とは

瑕疵の読み方は”かし”と言い、欠点や不具合を意味し、法律上の概念として取引などで使用されています。
不動産における心理的瑕疵とは、心理的に嫌悪や抵抗を感じる欠点のことです。
不動産業界では重大な欠陥などを瑕疵といい、住宅自体に損傷や欠陥がある場合の呼び方は物理的瑕疵です。
心理的瑕疵には、自殺や殺人の現場になった事故物件が該当します。
また、反社会的組織の拠点の近くや悪臭と言った周囲の環境に問題がある場合も心理的瑕疵です。
不動産に瑕疵がある場合、告知する義務があることが宅地建物取引業法にて定められています。
瑕疵を秘匿して不動産を売却した場合、後日損害賠償請求をされる可能性があります。

心理的瑕疵が物件の価値に与える影響

心理的瑕疵がある不動産は、通常の物件よりも買主や賃借人が見つかりにくいです。
特に自殺や殺人事件の現場になった物件を望んで買いたいという人は少ないため、金額を相場より低く設定することになってしまいます。
また、凶悪な事件現場だった場合、建物を解体したとしても買主や賃借人に事件について告知しなければならないでしょう。
例え告知義務がない場合でも、後から買主側が騙されたと感じてトラブルに発展するのを防ぐためです。
ただし、売却時に価格を必ずしも下げる必要はありません。
事件発生後の最初の取引は事件の影響で買い手が見つかりにくいため、金額を相場より低くする必要がありますが、取引実績ができた場合は影響が少なくなります。

心理的瑕疵の告知義務

事故物件などに好んで住みたい方は少ないため、売却時に買主への告知義務が発生します。
しかし、人の死が発生した不動産のすべてが事故物件として扱われることはなく、目安となるガイドラインが存在します。
ガイドラインでは、老衰や病死などの自然死の場合は事故物件に該当しないとされています。
ただし、自然死であっても発見が遅れ長期間放置された場合は事故物件とされます。
また、いつまで告知する必要があるかは、経過年数や転売時の2パターンに考え方がわかれます。
経過年数の場合、売買では6年程度、賃貸物件ならば3年程度は告知が必要です。
事故物件を購入後に新たに転売する場合は、告知は不要になります。

まとめ

心理的瑕疵とは何か、どのような場合に告知義務が発生するかについて解説しました。
自然死の場合は事故物件に該当はせず、例え事故物件であっても凶悪事件でなければ、一度取引を挟めば告知する義務はありません。
今回記事の中で紹介した情報を参考にしていただけますと幸いです。
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