2022-07-05
不動産売却は現金を受け取れるだけではなく、さまざまな費用や税金の支払いが発生します。
なかには高額になる費用や税金もあるので、事前に金額を計算して支払いに備えておきましょう。
今回は大阪市を中心とした大阪府下全域および阪神間で不動産売却をご検討中の方に向けて、売却時にかかる費用や税金についてご説明します。
費用と税金の一覧や、安く抑える方法などを詳しくご説明しますので、ぜひご参考になさってください。
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目次
不動産売却の際には、さまざまな費用や税金が発生します。
そこで、まず費用や税金の種類と金額の目安を一覧で確認したあと、それぞれの内容について詳しくご説明します。
不動産売却時にかかる主な費用や税金は、以下のとおりです。
この一覧にある費用の他にも、必要に応じて解体費用や測量費用などがかかることがあります。
なお、譲渡所得税が発生する場合は、支払時期に注意しましょう。
他の費用とは違い、譲渡所得税の支払いは不動産売却した翌年の確定申告時とそのあとです。
期間が空くと忘れてしまう可能性があるので、しっかりと覚えておきましょう。
ご紹介した一覧を参考にしながら、不動産売却にはどのくらいの費用がかかるのか具体的にシミュレーションしてみましょう。
シミュレーションでは、以下の条件で不動産売却をしたと仮定します。
仲介手数料の上限額は「3,000万円×3%+6万円+消費税=105万6,000円」です。
住宅ローン返済手数料は1~3万円、抵当権抹消費用は土地と建物の2件なので2,000円、印紙税は1万円です。
譲渡所得税の税率は所有期間が8年であることから20.315%ですが、売却価格が購入費用よりも安くて不動産売却益が出ないため、このケースでは課税されません。
従って、この不動産を売却するためにかかる費用の合計は約110万円です。
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次に、先ほど一覧でご紹介した費用の内容や計算方法などを、それぞれ詳しくご説明します。
仲介手数料は、不動産会社の仲介によって不動産売却を達成したときに発生する費用です。
不動産会社に仲介を依頼して媒介契約を結ぶと、不動産会社はチラシの作成や配布、物件情報サイトへの情報掲載などのさまざまな売却活動をおこないます。
仲介手数料はそれらの活動によって不動産売却が成立したときの成功報酬なので、売却できなかったときは発生しません。
なお、仲介手数料には上限額が定められており、売却価格に応じた以下の計算式で算出できます。
上限額を超えて請求されることはないので、事前に計算して支払いに備えましょう。
売却する不動産の住宅ローンが残っている場合は一括繰り上げ返済が必要で、そのためには手数料がかかります。
手数料の金額は債権者である金融機関によって異なる他、手続き方法によっても変わります。
手続き方法には窓口や電話、インターネットなどがあるので、住宅ローンを借りた金融機関が対応している方法や金額を確認してみましょう。
一般的な費用の目安は、1万~3万円だといわれています。
抵当権とは、住宅ローンを利用する際に債権者が不動産に設定する権利です。
抵当権が設定されている不動産は基本的に売却できないので、売り出す前に抵当権抹消登記が必要です。
抵当権抹消登記では、不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかります。
登記手続きを司法書士に依頼した場合は、2万~3万円の報酬も発生します。
印紙税は一定額以上の契約書や領収書などを作成する際にかかる税金で、不動産売却では不動産売買契約書に課税されます。
税額は契約金額に応じて決まり、令和6年3月31日までは軽減税率が適用されるため通常よりも安くなります。
たとえば、売却価格が1,000万円超え5,000万円以下の印紙税は通常2万円ですが、軽減税率が適用されると1万円です。
譲渡所得税は不動産売却益にかかる税金で、売却益がなかった場合は発生しません。
不動産売却益は「売却価格-(購入にかかった費用+売却にかかった費用)」で計算します。
この計算結果がプラスになると売却益が出たことになり、「不動産売却益×税率」で計算した金額が課税されます。
税率は不動産の所有期間によって異なり、5年以内なら39.63%、5年を超えると20.315%です。
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不動産売却の際にはご説明したような費用や税金が発生し、大きな出費になることがあります。
少しでも負担を軽減するためには、安く抑える方法を実践してみましょう。
不動産売却にかかる費用のなかでも、譲渡所得税は高額になる可能性があります。
ただ、売却する不動産がマイホームの場合は「3,000万円の特別控除の特例」を適用すると、不動産売却益から3,000万円を差し引くことができます。
すると、3,000万円までの売却益には税金がかからないため、大きな節税になるでしょう。
また、相続した不動産を売却する場合は「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」を適用すると、最大3,000万円を売却益から控除できます。
これらの特例には要件があるので、満たしているかどうか確認してみましょう。
売却にかかる費用をなるべく節約することも、安く抑えるポイントです。
たとえば、不動産が遠方にある場合は、何度も現地へ行かなくて済むよう、計画的に現地確認などをおこない、交通費を節約しましょう。
ハウスクリーニングや解体をおこなう場合は、複数の業者に見積もりをもらって費用を比較してみると良いでしょう。
不動産を売却する方法には、仲介以外に買取があります。
買取は不動産会社が買主となって不動産を買い取る方法なので、仲介手数料が発生しません。
仲介手数料は100万円を超えることがある費用なので、大きな節約につながるでしょう。
不動産会社が物件を再販売するための費用が差し引かれるため、売却価格は多少下がりますが、買主を探す必要がなくスピーディーに売却できるメリットもあります。
弊社は買取のご依頼も承っておりますので、ご希望の方はお気軽にお問い合わせください。
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不動産売却の際は、さまざまな費用や税金が発生します。
ご紹介した費用と税金の種類や計算方法を参考にして目安の金額を算出し、支払いに備えておきましょう。
私たち「MUSTERS」は、大阪市を中心とした大阪府下全域および阪神間で不動産の売却をサポートしております。
売却に関する疑問やお悩みなどがございましたら、どうぞお気軽にご相談ください。