不動産売却で取得費不明なときはどうする？計あ算方法や注意点も解説

相続した不動産を売却しようとしても、取得費が不明で悩む方は少なくありません。
取得費は譲渡所得税の計算に大きく影響するため、金額を把握しておくことが非常に大切です。
本記事では、取得費の基本的な考え方から不明な場合の計算方法、さらに申告時に注意すべき点について解説いたします。

譲渡所得税の計算における取得費とは

不動産売却時の取得費とは、その物件を手に入れるために要した費用の総額であり、譲渡所得税を計算するうえで重要な項目です。
また、譲渡所得、すなわち売却によって得た利益は、「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」という計算式で算出されます。
そして、この取得費が大きければ大きいほど、計算上の利益は小さくなり、結果として税金の負担が軽減されるのです。
取得費には、物件の購入代金だけでなく、購入時に支払った仲介手数料や登記費用、不動産取得税なども含まれます。
ただし、建物部分については、所有期間に応じた減価償却費相当額を、購入代金から差し引く必要がある点には注意が求められます。

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取得費不明な場合の計算方法

購入時の資料が見当たらず、実際の取得費が不明な場合は、法律で定められた「概算取得費」を用いて譲渡所得を計算します。
概算取得費とは、その不動産の売却金額の5%を取得費とみなす方法です。
たとえば、物件を3,000万円で売却した場合、その5%である150万円が取得費となります。
また、この方法は計算が容易である一方、実際の取得費よりも著しく低く算出されることがほとんどです。
そして、その結果、譲渡所得が大きくなり、税負担が重くなる傾向があります。
代替案として、市街地価格指数などを用いて当時の購入額を推定する方法もありますが、税務署に認められるかどうかは個別の判断となるでしょう。

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取得費を概算で申告する際の注意点

取得費が不明な場合に概算取得費で申告すると、税負担が重くなる可能性があり、またその判断は後から覆せない点に注意が必要です。
一度、売却金額の5%を概算取得費として確定申告をすると、たとえ後から売買契約書が見つかったとしても、原則として税額を訂正する「更正の請求」は認められません。
そのため、安易に概算取得費に頼るのではなく、申告前にあらゆる手段で証拠書類を捜索することが何よりも重要となります。
2024年4月から相続登記が義務化されたこともあり、相続を機に不動産の権利関係書類を整理する方も多いでしょう。
その際に、購入時の資料が残っていないか、改めて確認することが求められます。

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まとめ

不動産売却時の取得費は、購入代金や諸費用を合計した金額で、この額が大きいほど売却益にかかる税金は軽減されます。
取得費が不明な場合は、売却金額の5%を概算取得費として計算しますが、この方法は税負担が重くなる傾向にあります。
一度この概算取得費で申告すると、後からの訂正は困難なため、申告前に購入時の資料を徹底的に探すことが極めて大切です。
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