収益物件を相続する人はどう決める？家賃の帰属や売却時の注意点も解説

収益物件の相続では、誰が物件を取得し、相続前後の家賃をどの相続人が受け取るか、あわせて整理しておくことが必要です。
また、相続したアパートを売却する場合、税制上の期限や入居者との契約が売却方法と時期を左右します。
本記事では、収益物件の相続人の決め方、家賃の取扱い、相続後の売却について解説します。

収益物件を相続する人の決め方

収益物件の相続人の決め方は、遺言書の指定を優先し、指定がなければ相続人全員で協議するのが基本です。
遺言書に取得者が明記されていれば、原則としてその相続人が物件を引き継ぎます。
ただし、ほかの相続人による遺留分侵害額請求には注意が必要です。
遺言書がない場合は、特定の相続人が取得する方法のほか、代償金を支払う方法、売却代金を分ける方法、共有する方法などから協議します。
共有では将来の売却や大規模修繕で対立する恐れもあるため、管理主体を明確にしておくことが大切です。
協議前には登記情報にくわえ、家賃収入、入居状況、修繕費、借入金残高の把握も欠かせません。
合意した取得者と対象物件は遺産分割協議書に明記し、相続登記の期限も確認します。

▼この記事も読まれています
不動産売却における譲渡所得についての基礎知識を解説

相続した収益物件の家賃は誰のものになる？

収益物件の家賃は、相続開始前と開始後のどちらに発生したかで扱いが異なります。
死亡時点で残る受取済み家賃は、現金や預貯金として相続財産です。
未収家賃については、契約上の支払期日などから相続開始時の債権の成立を確認します。
一方、相続開始後から遺産分割までの家賃債権は、原則として各相続人に法定相続分で帰属するものです。
たとえば配偶者と子ども2人が相続人なら、配偶者が2分の1、子どもがそれぞれ4分の1です。
後から物件を単独取得しても、分割前の家賃の帰属は原則として変わりません。
遺産分割成立後の家賃は、原則として物件の取得者に帰属します。
なお、家賃債権の配分と、必要経費を差し引いた不動産所得の金額は同じではありません。

▼この記事も読まれています
負動産とは何か？処分方法や相続放棄の注意点を解説

相続した収益物件を売却する際のポイント

収益物件の売却では、取得費加算の特例の期限と賃貸借契約を確認します。
相続税が課税された方は、要件を満たして期限内に売却すると、相続税額の一部を取得費に加算できる場合があります。
一般的な期限の目安は相続開始から約3年10か月以内ですが、厳密な期限は個別の確認が必要です。
入居者がいる場合は、賃貸借契約を引き継いでもらうオーナーチェンジという売却方法があります。
一方、空室で売却したくても、所有者変更だけを理由に退去は強制できません。
普通建物賃貸借契約で貸主が更新拒絶や解約を求めるには、原則として正当事由が必要です。
そのため、退去後の売却を考える場合は契約の種類や期間を確かめ、交渉に必要な期間と費用を見込む必要があります。

▼この記事も読まれています
相続で未登記になってしまう理由とは？そのままでも大丈夫？

まとめ

収益物件の相続では、取得者の決定と家賃の帰属を分けて整理することが、相続人同士の認識の違いを防ぐうえで大切です。
遺産分割前後の家賃の扱いにくわえ、税制の適用期限や賃貸借契約の条件も判断を左右します。
遺言書の内容、物件の収支や借入金、入居状況を確認し、相続後に保有するか売却するかを検討しましょう。
大阪市で不動産の買取をご検討中の方は、MUSTERSにお任せください。
居付物件の買取や底地の相続など、難しい案件も弊社なら対応可能です。
まずはお気軽にお問い合わせください。