自己破産時の不動産売却について！破産前に売却するメリットも解説

自己破産をすると、所有している不動産を売却して債権者への返済に充てなければなりません。
破産前に売却を済ませるのか、破産後に管財人に手続きを任せるのか、どちらが良いのでしょうか？
今回は、自己破産にともなう不動産売却のタイミングや、自己破産前に売却を済ませるメリットについて解説します。

自己破産にともなう不動産売却のタイミング

自己破産にともなって所有する不動産を売却する場合、そのタイミングによって売却方法が変わります。
自己破産後のタイミングでは、裁判所によって破産管財人が選任されていれば、破産管財人が売却手続きをおこないます。
破産管財人には、破産者の財産をできるだけ高額で売却して破産債権者に還元する義務があるため、自分の不動産を奪われてしまうような心配はありません。
自己破産後に破産管財人が選任されないケースでは、通常どおりに自分で売却手続きをします。
また、自己破産前に不動産売却を済ませておくことも可能です。
破産手続きにかかる諸費用や、その後の生活費を捻出できますが、売却代金を規定の用途以外に使うと破産が認められなくなってしまう点に注意しましょう。

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自己破産前に不動産を売却するメリット

自己破産前に不動産を売却するメリットは「売却にかかる費用を不動産売却額に含めることができる」「自己破産後より高く売却しやすい」「予納金や管財人との面談が不要」の3つです。
破産前のタイミングなら、仲介手数料や各種税金といった売却にかかる費用をあらかじめ売却額に含め、自己負担を軽減できます。
また、競売にかけられるのではなく市場価格での売却になるため、より高値での取引が望めます。
予納金が不要であるため出費を抑えられたり、破産管財人との面談なしで取引を進められたりすることもメリットのひとつです。
ただし、自己破産を検討しながら不動産を売却すると、後の免責調査で「財産隠し」に問われる可能性があります。
財産の価値よりも安く売却しないことや、売却代金の使い道に注意が必要です。

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ローンが残っている不動産を自己破産前に売却する方法

自己破産前に不動産を売却する場合は、ローン残債の有無によって売却方法が変わります。
ローンがない、もしくは残債よりも売却代金のほうが高い状態なら通常どおりの売却が可能です。
不動産の売却代金がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態なら、借入先に相談したうえで任意売却をしなければなりません。
必ずローン債権者（金融機関など）の合意を得てから売却すること、財産隠し・詐欺破産罪に問われないようにすること、債権者に対して平等に返済をすることが任意売却時の注意点です。

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まとめ

自己破産にともなって不動産を売却する場合、手続きが破産の前か後かによって方法が異なります。
自己破産前に売却を済ませるメリットは「売却にかかる費用を不動産売却額に含めることができる」「自己破産後より高く売却しやすい」「予納金や管財人との面談が不要」の3つ。
ただし、オーバーローンの状態だと通常の売却はできず、任意売却をすることになる点に注意しましょう。
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