市街化調整区域に路線価はない？評価方法や対処法も解説

親から相続する土地が「市街化調整区域」にあると知り、将来の扱いに不安を感じていませんか。
一般的な土地との違いや、相続税評価額の計算に用いる「路線価」の有無は、とくに気になる点でしょう。
本記事では、市街化調整区域の概要、相続税評価の方法、そして相続後の具体的な対処法について解説いたします。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、市街化を抑制し、自然環境などを保全するために定められたエリアです。
そのため、原則として住宅や商業施設の新築、増改築などの開発行為が厳しく制限されている点が特徴です。
したがって、主に市街地的な形態を持つ地域の道路に設定される路線価が、市街化調整区域には設定されていません。
路線価が定められていない土地の相続税評価は、倍率方式を用いておこなわれます。
この計算方法は、土地の固定資産税評価額に対して、国税庁が地域や地目ごとに設定した評価倍率を乗じて算出する仕組みです。

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雑種地などに適用される特殊な相続税評価方法

市街化調整区域内でも、雑種地などは、倍率方式とは異なる評価方法が採用される場合があります。
この区域の評価方法は、倍率方式が基本ですが、土地の地目や周辺の状況次第では、評価が複雑化しやすいのです。
このような土地では、近隣の状況が類似する土地の価額を参考にする方法が用いられます。
そのため、宅地と全く同じ価値で評価することは、その土地の実態を反映しているとはいえません。
そこで、近隣の宅地評価額を基準としつつ、建築制限の厳しさを考慮して、評価額を減額する調整（しんしゃく）がおこなわれるのです。
この調整割合は「しんしゃく割合」と呼ばれ、土地の実態に合わせた相続税評価額を算出するために用いられます。

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相続した市街化調整区域の土地の対処はどうするべき？

相続した市街化調整区域の土地への対処法は、主に以下の3つが考えられます。
1つ目の選択肢は、売却することです。
建築制限により買い手は限定されますが、近隣の農家への農地としての売却や、事業者向けの資材置き場としての需要が見込める場合もあるでしょう。
2つ目に、自身での判断が困難な場合は、信託銀行などの専門家へ土地の管理・運用を委託する土地信託も選択肢となります。
3つ目の選択肢は、制限の範囲内で、駐車場経営、資材置き場としての賃貸、太陽光発電設備の設置などをおこなう方法です。

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まとめ

市街化調整区域は、建築が厳しく制限されるため、相続税評価では路線価を用いず、倍率方式が基本です。
ただし、雑種地などは宅地比準方式が用いられ、「しんしゃく割合」による減額調整がおこなわれる場合もあります。
相続後は、売却や土地信託、あるいは駐車場や太陽光発電設備設置などの自己活用が主な対処法として考えられるでしょう。
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