不動産の相続税評価額の計算方法は？土地や建物の仕組みについても解説

身内の方が亡くなり、不動産の相続に直面した際、複雑な相続税評価額がどのようになるのか不安に感じていませんか。
専門用語が多く、難しく感じるかもしれませんが、事前に算出の仕組みを理解しておけば、将来への重圧を軽減できるでしょう。
本記事では、不動産の相続税評価額の概要と、家屋や土地の計算方法について解説します。

不動産の相続税評価額とは

不動産の相続税評価額とは、相続税を算出する際に、相続財産である不動産に対して付ける評価額のことです。
実際の売買価格とは異なり、国税庁が定める統一的なルールを基準とすることで、課税の公平性が保たれる仕組みです。
評価の際は、土地と家屋を別々に計算し、最終的にその合計額を把握することが基本となります。
具体的には、土地は地目ごとに路線価方式、または倍率方式で計算し、家屋は固定資産税評価額を基に評価するという流れです。
まずは、手元の固定資産税通知書などで、対象不動産の評価額を確認し、相続全体のイメージをつかんでみてください。

▼この記事も読まれています
不動産売却における譲渡所得についての基礎知識を解説

相続税評価額の計算方法（家屋・建物）

家屋・建物の相続税評価額の計算方法は、原則として、市区町村が定めた固定資産税評価額を、そのまま用いるのが基本です。
毎年届く固定資産税の課税明細書などを確認すれば、自宅として使用していた建物の評価額を、比較的容易に把握できるでしょう。
ただし、建物が夫婦共有名義などの場合は、全体の評価額ではなく、故人が所有していた持分だけが相続財産となります。
そのため、対象建物の固定資産税評価額に持分割合を掛けて、被相続人の持分相当額を、正確に算出することが欠かせません。
一方で、対象の建物をアパートなどで第三者に貸していた場合は、貸家として一定の調整が入る仕組みなのです。
貸家は、借家権の負担がある分だけ評価額が下がるため、自己使用の家屋と同じ感覚で、判断しないよう注意が必要です。

▼この記事も読まれています
負動産とは何か？処分方法や相続放棄の注意点を解説

相続税評価額の計算方法（土地）

土地の相続税評価額の計算方法には、大きく分けて路線価方式と、倍率方式の2種類が存在します。
路線価方式は、道路ごとの路線価に土地の形状に応じた補正率を掛け、面積を乗じて計算する仕組みです。
一方の倍率方式では、土地の固定資産税評価額に、国税庁が定める倍率を掛けて算出します。
したがって、まずは対象地がどちらの方式に該当するかを、見極めることが第一歩といえるでしょう。
さらに、土地の評価では、賃貸住宅の敷地に対する貸家建付地の評価や、小規模宅地等の特例といった減額要素を見落としてはなりません。
単純な面積だけで判断せず、利用状況や特例適用の可否まで、確認することが適正な評価へと繋がるのです。

▼この記事も読まれています
相続で未登記になってしまう理由とは？そのままでも大丈夫？

まとめ

不動産の相続税評価額は、実際の売買価格ではなく、国税庁の統一ルールに基づいて、土地と家屋を別々に算定します。
家屋の評価は、固定資産税評価額を土台とし、持分割合や賃貸の有無によって、最終的な金額が変動する点に注意が必要です。
土地の評価は、路線価方式か倍率方式かを見極めたうえで、特例などの減額要素まで加味して、正しく計算することが大切です。
大阪市で不動産の買取をご検討中の方は、MUSTERSにお任せください。
居付物件の買取や底地の相続など、難しい案件も弊社なら対応可能です。
まずはお気軽にお問い合わせください。