相続で不動産を換価分割する方法！メリットや税金についても解説

不動産を相続する予定があるものの、どのように分ければ良いか、お悩みの方も多いのではないでしょうか。
ご家族間で揉めることなく、誰もが納得できる公平な形で大切な資産を分け合いたいというお気持ちは、切実な願いです。
本記事では、相続における換価分割の仕組みやメリット、デメリット、そして関連する税金について解説します。

換価分割とは

換価分割とは、相続した不動産を売却して現金に換え、その代金を相続人間で取り決めた割合で分ける遺産分割方法です。
売却には事前の相続登記が必要となり、相続人全員の共同名義にする方法と、代表者の単独名義にする方法があります。
共同名義では、原則として相続人全員の同意が必要ですが、委任状を作成して代表者に売買手続きを任せることも可能です。
一方の単独名義では、手続きの窓口を一本化できるため、遠方にお住まいの方がいる場合でもスムーズに進められるでしょう。
ただし、贈与とみなされないよう、遺産分割協議書には単独名義での取得が換価目的であることを明記しなければなりません。
さらに、売却経費の負担や残額の分配割合も具体的に定めておくことが、後のトラブルを防ぐ鍵となります。

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換価分割のメリット・デメリット

換価分割のメリットは、分割が難しい不動産を現金化することで、公平性を確保しやすく代償金の準備が不要になることです。
また、共有状態のまま不動産を保有し続けることによる将来の管理負担やトラブルを、未然に防ぐ効果も期待できるでしょう。
一方で、愛着のある実家など、相続した不動産を手放さなければならない点はデメリットとなるでしょう。
さらに、不動産の売却時には仲介手数料などの経費がかかるため、手元に残る金額は想定より少なくなるかもしれません。
換価分割自体が直接的な節税に繋がるわけではなく、原則として相続開始時の評価額に基づき課税されます。
そのため、単なる節税効果だけでなく、売却にかかる各種費用や全員の希望を総合的に検討することをおすすめします。

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換価分割に関わる税金（相続税・譲渡所得税・贈与税）の仕組み

換価分割をおこなうにあたり、主に相続税、譲渡所得税、贈与税という3つの課税関係を正しく理解しておくことが重要です。
まず相続税は、実際の売却価格ではなく、相続開始時点の相続税評価額を基準に計算されます。
また、相続不動産を売却して利益が出た場合には、その利益に対して譲渡所得税が課せられるでしょう。
ただし、一定の要件を満たせば、納めた相続税の一部を取得費に加算して税負担を軽減できる特例も存在します。
そして、代表者が単独名義で売却した代金を分配する際、協議書と異なる分け方をすると、贈与税の対象とみなされる恐れがあります。
思わぬ課税を防ぐためにも、協議書の内容と実際の入出金を一致させ、関連記録を正確に残しておかなければなりません。

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まとめ

換価分割は、不動産を売却して現金に換え、共同名義や単独名義での登記手続きを経て各相続人に分配する方法です。
公平性を保てるメリットがある反面、大切な不動産を手放すデメリットや売却経費の負担も考慮しなければなりません。
さらに、相続税や譲渡所得税、贈与税などの課税関係を正しく把握し、事前の入念な遺産分割協議を進めることが重要です。
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